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新型コロナウイルスの影響による立ち退き対応への法務省民事局の見解の影響｜弁護士によるコロナウイルス対策の法律相談

法務省民事局から新型コロナウイルスの影響による賃料不払いに基づく契約解除について、以下のとおりの見解が示されています。

（新型コロナウイルス感染症関連≪テナント家賃の支払いを支援する制度について≫より以下引用）

（参考）賃貸借契約の考え方 【法務省民事局】 

日本の民法の解釈では、賃料不払を理由に賃貸借契約を解除するには，賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されて いることが必要です。

最終的には事案ごとの判断となりますが， 新型コロナウイルスの影響により３カ月程度の賃料不払が生じても、不払の前後の状況等を踏まえ、信頼関係は破壊されておらず、契約解除（立ち退き請求）が認められないケースも多いと考えられます。​

https://www.meti.go.jp/covid-19/pdf/yachin_shien.pdf <<引用元>>

一般的には、賃料不払いを理由とする賃貸借契約の解除については、単に不払いがあるだけでなく「信頼関係が破壊されていること」が必要でした。

そして、一般的には、３か月程度の賃料不払いが認められていると、「信頼関係の破壊」があるといわれていました。

（もちろん、個別の事情によりますが、一つの目安として）

ですが、今回、上記の法務省民事局の賃貸借契約についての考え方​では、３か月程度でも信頼関係は破壊されていない、つまり、契約を解除して物件の明け渡しを求めることができない場合も多い、という見解が示されています。

実際の裁判では、裁判所による個別の判断になりますが、上記の法務省民事局の見解も裁判所の判断に影響を与える部分もあると考えられます。新型コロナウイルス感染拡大、それに伴う外出自粛は、これまでになくテナントや入居者に影響を及ぼすものであり、それが原因となるような賃料不払いの場合には「やむをえない」ものとして、信頼関係の破壊まで認定されないケースも生じてくると想定されます。

これだけの世界的・社会全体に及ぶ事態が生じているのですから、賃料不払いだから立ち退き、というよりも、賃料の支払猶予や一時的減額による解決の方が望ましいケースも多いと考えられます。

上記の民事局法務省の見解は、立ち退きに寄らない解決を後押しする一つの材料になると思います。

＊　本記事は2020年5月執筆時での法令に基づいており、現在の法律やその後の裁判例などで解釈が異なる可能性があります。
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