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法律相談

建物から退去させたい｜賃料滞納・建物明渡の法律相談

賃貸物件により収益をあげている過程において、賃借人とのトラブルはどうしても避けられないものです。

賃借人とのトラブルから想定していた利回りを大幅に下回る損失を被ったり、賃貸事業自体からの撤退を余儀なくされたりする場合も有り得ない話ではありません。

賃貸人側の心情として、賃料滞納や物件価値を低下させるような賃借人が現れた際に、よりよい借り手に貸し代えたいと思うのはごく普通のことです。

しかし、一度物件を賃貸借契約の締結という法的な拘束力をもって貸した以上は、法的な責任が常に付きまとっています。

これらを無視して単に出て行って欲しいと思い行動に移した結果、賃借人から損害賠償請求を受ければ更に損失を膨らませることに終わるでしょう。

このような最悪の事態を避けるためにも、建物から退去させる場合に、必要となってくる手続の種類や各手続の流れを事前に知る必要があります。

他方で、賃貸借契約から生じる賃貸人の権利義務に目を向けたときには、やってはならないこと、やってもよいことがあります。

まず、建物から賃借人を退去させることを考えた際に、賃貸人側にて、してはならないことを記事としてまとめました。

「オーナー様がしてはならならないこと」がそれです。

賃借人とのトラブル内容によっては、賃借人側に一方的な非があるケースも少なからずありますが、「暴をもって暴を制す」といったことは決して行ってはならないことです。

一般的にこのような行為を「自力救済の禁止」という用語で表現しています。

自力救済の言葉の意味は、法的な権利義務の実現は民事訴訟法や民法といった各法令の定めに則り実現しなければならず、実力を使って実現してはならないというものです。

そこで、この記事の中で、法令の手続に則った権利義務の実現の手段をご紹介しています。

また、過去のケースを見ていくと、残念ながら意図せずともこの「暴をもって暴を制」してしまった結果、退去手続に必要以上の労力や金銭的コストを投じ、あげく、賃借人から損害賠償を請求されてしまったケースも見受けられます。

どのような場合に「うっかり自力救済」を行ってしまうのか、ケースを見ながら、注意点を確認できればと思います。

次に、法的な請求として、どのような場合に賃借人が物件から立ち退かなくてはならないのかという点を説明したのが、「立ち退きを求めることのできる場合の条件 」という記事になります。

賃貸借契約に関する法律関係を俯瞰した際に、賃貸借契約が終了する根拠というのはある程度絞ることができます。

その中で、より頻度が高いものを中心に、具体的な内容を説明するものです。

最近では、サブリース関係や、高齢化社会に伴う高齢者の一人暮らしから派生する賃貸借トラブルも少なからず見受けられます。

このような最近の話題について、賃貸借契約は終了するけれども、サブリース形態の場合に最低限知っておくべき豆知識という形で触れておりますので、ご参照ください。

続いて、賃貸借契約は終了しているが、賃借人がなかなか立ち退こうとしない場合に必要とされる裁判手続や時間・金銭的なコストを簡単に説明したのが、「建物明渡しから執行までの手続 」になります。

裁判手続というのは、いわば最終手段であると同時に、国家権力を使って、権利義務の実現を強制的に図る手続でもあるため、賃貸借トラブルの解決の指針を探る際に、いわばベースラインとして方針の土台となる部分にあたります。

この部分の読みを間違えれば、同記事内で紹介しております任意交渉の方向性も定まりませんし、より悪いケースであれば、裁判手続を採るよりもより悪い条件で交渉をまとめてしまうという結果に終わりかねません。

特に賃借人が失踪して連絡がとれないというケースでもない限り、このような任意交渉の余地は残されているものではありますが、任意交渉をまとめるためには固い部分である裁判手続を十分に理解しておく必要があるということになります。

最後に、「立退料が発生するとき」という記事で、賃貸借契約を更新せず終了させたいが、賃借人との間で意見が噛み合っておらず困っている。

という状態を念頭に、そもそも、立退料とは法的にはどのような位置づけなのかというところから、立退料を算定する際に考慮される事柄、実際の裁判での例を紹介しながら、賃借人交代の際に時折話題に挙がってくるこの立退料について理解を深めていただければと思います。

以上の記事をとおして、賃貸不動産運営上、どうしても避けられない賃借人とのトラブルに対し、有効な判断を下すための材料を提供できれば幸いです。

これら記事に含まれる内容は、決してそれ自体でトラブルを容易に解決してくれるものではありませんが、トラブルの回避、解決に貢献することは間違いありません。

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＊　本記事は2019年6月執筆時での法令に基づいており、現在の法律やその後の裁判例などで解釈が異なる可能性があります。
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