不動産に強い弁護士による
法律相談

賃貸経営と考えるとわかりやすいと思います。

たとえば、月額５万円の賃料の物件であれば、年間６０万円の賃料が入ります。

賃料滞納を放置するということは、毎月５万円ずつ得ることができる収益を失っている、１年間で６０万円の得べかりし利益を失っていくということになります。一度、賃料滞納が始まったケースでは、その後も継続して賃料が不払いとなることが少なくありません。

そうなれば、立ち退き・明渡しを行わなければ、１月ごとに損失が増えていきます。実際に、私たちが立ち退き・明渡しの滞納で交渉したり、訴訟を起こすケースでは、２，３年分の滞納賃料が貯まっているケースも決して珍しいわけではありません。

弁護士に依頼して立ち退き・明渡しを進めるにはそれなりの費用がかかります。

ただ、たとえば、弁護士費用として５０万円の費用がかかったとしても、賃料が支払われないのであればその賃借人に立ち退きを求め、建物を借りる正当な対価である賃料をしっかり払ってくれる賃借人を入居させて、年間６０万円の賃料を取得していくことが望ましいと考えます。

もちろん、賃料が支払われても支払われなくてもよい、空き家・空き室のままでは建物が傷むので、そうならないよう賃料が払われなくても人が住んでさえいればよい、というケースもあるかもしれません。そのような場合には、立ち退き・明渡しを行う必要はないかもしれません。

不動産オーナーの中には、「そんな長期間、賃料を滞納している賃借人が悪いのだから、鍵を変えて入れないようにしてやればいいのでは？」という方もいますが、これはできません。

自力救済の禁止といって、このようなことは認められていません。このようなことを行うと、民事上の賠償責任の問題だけでなく、住居侵入罪や不動産侵奪罪など、刑法上の犯罪に該当してしまう場合があります。

オーナーは約束した賃料が支払われない被害者的な立場であるにもかかわらず、鍵を替えるなどの違法行為を行えば、民事上の賠償責任を負う上に、犯罪者と非難され、むしろ賃料を滞納してきた賃借人に謝罪しなければならない立場になってしまうのです。そうなってしまっては本末転倒です。

ですので、法律の手続に従って適切に対応することをお勧めします。

建物の老朽化その他の理由で、賃借人に立ち退き・明渡しを求めるケースです。
まず、前提として、通常の賃貸借契約の場合には、期間が満了したからといって賃借人に明渡しを求めることはできません。

よく誤解があるのですが、たとえば、マンション・アパートの賃貸借契約で、２年契約で賃貸したとします。
２年契約なのだから２年経ったら出て行ってほしい、という話をしたとしても、賃借人との更新を拒絶する「正当な理由」がなければ出て行ってもらうことはできません。

これは、契約書の中で「２年経過したら必ず出て行く」とか、散々口頭で「２年経過したら必ず出て行く」という話をしていたとしても不可です。（実際に、２年で契約を終了させるためには、「定期借家契約」という一般の賃貸借契約とは異なる契約をする必要があります。）
というわけで、賃借人に期間満了や中途解約のために、立ち退き・明渡しを求めるためには、法律の定める「正当な事由」が必要となります。
ではこの「正当な事由」というのはどのようなものでしょうか。