不動産に強い弁護士による
法律相談

2021年6月15日に賃貸住宅管理業法の登録制度に係る部分について施行され、賃貸住宅管理業法が本格的に始動しました。賃貸住宅管理業を営む事業者様は、新法の対応に追われている日々かと思います。

今回のコラムは、日々の業務でお忙しい賃貸住宅管理のご担当者様も一度は目を通して欲しい重要事項説明の注意すべきポイントについてご説明します。

賃貸住宅の管理受託契約は、必ず重要事項説明を行う

以前のコラム「【賃貸住宅管理業法施行間近】〇×ですぐに分かる！国土交通大臣の登録が必要な賃貸住宅管理業者とは？」では、登録制度の対象となる賃貸住宅管理業の解説を行い、賃貸住宅管理業法の施行から１年間は登録がなくても賃貸住宅管理業を営むことができるとご説明しました。

賃貸住宅管理業法　附則第二条

この法律の施行の際現に賃貸住宅管理業を営んでいる者は、この法律の施行の日か ら起算して一年間(当該期間内に第六条第一項の規定による登録の拒否の処分があったとき、又は次項の規定により読み替えて適用される第二十三条第一項の規定により賃貸住宅管理業の全部の廃止を命じられたときは、当該処分のあった日又は当該廃止を命じられた 日までの間)は、第三条第一項の規定にかかわらず、当該賃貸住宅管理業を営むことができる。その者がその期間内に第四条第一項の規定による登録の申請をした場合において、 その期間を経過したときは、その申請について登録又は登録の拒否の処分があるまでの間も、同様とする。

しかし、国土交通省の登録の有無にかかわらず、2021年６月15日以降の賃貸住宅の管理受託契約においては、重要事項説明書を交付して重要事項の説明を行う義務があります。登録までに猶予があるからと重要事項説明を行わなくてよいことにはなりませんのでご注意ください。

賃貸住宅管理業法施行前の受託契約においても重要事項説明が必要になる場合がある

国土交通省が発行した「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」では、賃貸管理業法の施行前の受託契約であっても2021年6月15日以降に変更があった場合は、2021年6月15日以降に受託契約を行う場合と同様に、重要事項説明書を交付の上、重要事項について説明を行う義務があります。

なお、2021年6月15日前に締結された受託契約に関しては改めて重要事項説明を行う必要はありません。

■賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方

賃貸住宅管理業法 第１３条関係

1 管理受託契約前の重要事項の説明について

本規定については、法施行前に締結された管理受託契約で、法施行後に変更されたものについても適用されるものであることに十分留意する必要がある。

重要事項説明書と締結時契約書の一体での交付は不可

管理受託契約における重要事項説明書の交付は契約に先立って行われる必要があるため、締結時の契約書と合わせて交付することはできません。なお、重要事項説明は賃貸人が契約内容を十分に理解した上で契約を締結できるよう、説明から契約までに１週間程度の期間を設けることが望ましいとされています。宅地建物取引業における重要事項説明との説明のタイミングが異なるため注意が必要です。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方

賃貸住宅管理業法 第１３条関係

1 管理受託契約前の重要事項の説明について

管理受託契約重要事項説明については、賃貸人が契約内容を十分に理解した上で契約を締結できるよう、説明から契約締結までに１週間の期間を置くことが望ましい。

重要事項説明は業務管理者以外の者が担当してもよい

宅地建物取引業における重要事項説明は、宅地建物取引士が資格者証を契約者に提示の上、重要事項説明を行う必要があります。しかし、管理受託契約における重要事項説明は業務管理者が担当して説明を行う必要なく、業務管理者以外の者が説明を行うことも認められています。

加えて、重要事項を説明する者は受託管理者証や従業員証を提示する義務もありません。ただし、業務管理者以外の者が重要事項説明を行う場合、重要事項について正確な情報を適切に説明することができ、管理業務に関する専門的な知識及び経験を有する者が対応することを推奨しています。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方

賃貸住宅管理業法 第１３条関係

1 管理受託契約前の重要事項の説明について

法第１３条に基づく説明（以下「管理受託契約重要事項説明」という。）は、業務管理者によって行われることは必ずしも必要ないが、業務管理者の管理及び監督の下に行われる必要があり、また、業務管理者又は一定の実務経験を有する者など専門的な知識及び経験を有する者によって行われることが望ましい。

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＊　本記事は2021年6月執筆時での法令に基づいており、現在の法律やその後の裁判例などで解釈が異なる可能性があります。
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