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法律相談

不動産会社・不動産オーナーが取るべき4つの新型コロナウイルス対応とは？

新型コロナウイルス感染拡大は、本記事の執筆時点で（２０２０年６月末）若干の落ち着きをみせていますが、まだまだ予断を許さない状況です。

賃貸住宅新聞2020年6月22日号などでも、「アパート賃料滞納『じわり』発生」との見出しがあり、今後、テナントだけでなくアパートの賃料滞納も増えていくことが予想されます。

そこで今回は、新型コロナウイルス感染症対応の長期化も見据えて、オーナーとして知っておくべき入居者・テナントからの請求への対応について、概要を確認したいと思います。

今回は、以下の４点を確認したいと思います。

（注意！）

なお、いずれも契約書に特に定めがない場合を想定しています。個別の事情や契約書の記載等により、結論や法律的な助言内容は異なる場合がございますので、ご注意ください。

【対応１】入居者・テナントから賃料支払を拒絶された場合

【対応２】入居者・テナントから賃料減額を求められた場合

借地借家法３２条

賃料の増減額については、借地借家法３２条に賃料増減額についての規定があります。

（借賃増減請求権）
第三十二条　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
（以下略）

確かに、新型コロナウイルスによる影響は「経済事情の変動」に該当する可能性はあるのですが、一時的な自粛で売上が一時的に減少したといった場合には、直ちにこの借地借家法３２条に基づく減額請求まではできない、という見解が現時点では多いように思われます。

要するに、一時的な売上減少で直ちに賃料減額というわけではなく、多くのテナント等で売上減少が生じ、需要減少等で賃料相場が下がってきて、結果として、「土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」に、賃料減額が認められるということです。

ですので、今後、さらに新型コロナウイルス感染症による影響が長期化し、近傍の土地建物や同種建物の家賃水準が変わってくると、「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」に該当し、減額が認められる可能性が高くなってくると考えられます。

なお、もちろん、法律上はそうだとしても、貸主借主の当事者間で協議して合意に達すれば減額することは可能です。合意により賃料を減額する場合には、どのくらいの期間についていくら減額するのか、期間経過後には賃料がもとに戻る旨の記載が必要です。

また、当事者間の賃料減額の協議がまとまった場合には、税務上の損金処理ができるように、必ず書面を作成しておきましょう。

税務上の損金計上

法人・個人が行った賃料の減額が、次の条件を満たすような場合等には、その減額した分については、寄附金に該当せず、税務上の損金として計上することが可能であることが明確化されました。

以下、覚書の雛形が公開されておりますが、最小限の事項が記載されたシンプルなものですので、当事務所では、別途の雛形も準備しております。

○法人税基本通達

（災害の場合の取引先に対する売掛債権の免除等） 9－4－6の2 法人が、災害を受けた得意先等の取引先（以下9－4－6の3までにおいて「取引先」という。）に対してその復旧を支援することを目的として災害発生後相当の期間（災害を受けた取引先が通常の営業活動を再開するための復旧過程にある期間をいう。以下9－4－6の3において同じ。）内に売掛金、未収請負金、貸付金その他これらに準 ずる債権の全部又は一部を免除した場合には、その免除したことによる損失の額は、寄附金の額に該当しないものとする。

既に契約で定められたリース料、貸付利息、割賦販売に係る賦払金等で災害発生後に授受するものの全部又は一部の免除を行うなど契約で定められた従前の取引条件を変更 する場合及び災害発生後に新たに行う取引につき従前の取引条件を変更する場合も、同様とする。

【対応３】入居者・テナントから賃料支払の猶予を求められた場合

入居者・テナントとの間で賃料減額や猶予が決まったのに書面を作らないとどうなる？

入居者・テナントとの間で賃料減額や猶予が決まったのに書面を作らないとどうなるでしょうか。結論としては、トラブルのもとです。

たとえば、賃借人から「新型コロナの影響で売上があがらないので賃料を減額してほしい。賃料を３割引にしてもらえないか。影響が収まるかどうか、まず３か月程度は様子をみたい」といわれて、オーナーとしては、まあ３か月だけなら、ということで賃料減額に応じたとします。

オーナーは、３か月間、３割引の賃料を受け取っていたところ、９月になっても、３割引の賃料が払われてしまいました。賃借人に対して問いただすと、「新型コロナの影響が収まらないから賃料はもとに戻せない。」と言われました。

賃貸人としては、賃料減額を求め、３か月程度様子を見て、影響が収まって賃料を再度協議するのが３か月先、考えていました。

賃借人としては、３か月程度、様子をみたいと言われたで、減額期間は３か月、９月以降はもとの賃料に戻る、と考えていました。

これは一つの例ですが、このように口頭の話では結果として曖昧さが残ってしまうことが少なくありません。上記の結論がどうか、という点ではなく書面を作らず疑義がある状態を作ってしまったことが問題なのです。

【対応４】入居者・テナントから賃料不払いが続き、立退きを求める場合

法務省民事局の見解

一般論としては上記のとおりですが、新型コロナウイルスの感染拡大の状況下については法務省民事局が見解を示していることに注意が必要です。

「最終的には事案ごとの判断となりますが，新型コロナウイルス感染症の 影響により3か月程度の賃料不払が生じても，不払の前後の状況等を 踏まえ，信頼関係は破壊されていないと判断され，オーナーによる契約解除（立ち退き請求）が認められないケースも多い」（引用おわり）と考えられています。

個別の事情によりますが、この信頼関係が破壊されたかどうかについては、不払いに至った経緯、不払い後の交渉状況なども考慮されますので、誠実に賃料についての協議に応じたかどうか、オーナーからの協議要請に対して応じたかどうか、という点も信頼関係についての考慮要素の一つになると考えられます。

この点について、それまでの賃借人との経過等も関わってきますので、弁護士等の専門家に相談することが望ましいといえるでしょう。

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＊　本記事は2020年7月執筆時での法令に基づいており、現在の法律やその後の裁判例などで解釈が異なる可能性があります。