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立ち退き・明け渡し

家賃滞納が分かった時点での対応|賃料滞納・建物明渡の法律相談

所有している物件の賃借人が家賃を滞納した場合の初動対応について説明します。

家賃滞納に対する初動対応は、その後の家賃支払い状況にも大きく影響を与えるものでもありますし、賃貸借契約の解除にもつながります。

家賃対応が生じた場合ですが、個人的には大きく3つのステージがあると考えています。

最初のステージは初めて滞納してしまったようなケースで、家賃滞納に対する賃借人の認識が不安定な段階です。

このような段階にある賃借人に対しては、電話や口頭での督促はもちろんですが、定型的に内容証明郵便を送付し、家賃を滞納することの重大性を認識してもらう方法が効果的ではないかと考えています。

1度遅れただけ。という感覚を持たれがちであるからこそ、法律に則り、厳粛な対応を心掛けることで、その後の賃借人が家賃を滞納するということがどういうことなのかという意識付けに繋げたい。

というステージになります。

また、保証人や保証会社がついている場合は、保証人への請求や保証会社の約款を確認し、請求の準備を同時並行的に進めてもよいと思われます。

次に、既に滞納を幾度か繰り返しており、滞納家賃も2か月から数か月に及んでいる段階です。

このような段階にいる賃借人は半ば家賃滞納について家賃を支払うことに対する優先順位が劣後していることが多いです。

このような段階に至ってしまっている賃借人に対しては、正式に建物明渡請求等の裁判を見据えた内容証明郵便を送付することになります。

というのも、裁判上、賃料不払いによる解除としては、概ね賃料の2ないし3か月分の滞納が相場と言われています。

そのため、訴えの提起やその後の結審までの期間を考えると、この辺りから裁判手続を開始しても、手続開始が早すぎるということはほとんどありません。

むしろ、滞納額が累積しきっていないこの段階で手を打つことで、損失の拡大を防ぐ重要な分水嶺かと思われます。

他方で、保証人に対する未払賃料の請求を行うため、今一度保証条項や約款の確認を行ったり、保証債務を履行するよう求める請求を出したりする段階ともいえるかと思われます。

最後に、例えば半年以上の滞納が生じているような、もはや支払う意図が汲み取れないような賃借人の場合です。

このような場合は、賃借人の資力としても滞納家賃を支払う資力を有していないことが多く、専ら、保証人や保証会社に対する請求から滞納家賃を回収することが主な対応方法となります。

また、この段階に至ると、賃借人には退去してもらう方が望ましいことがほとんどであるため、できる限り早期に建物明渡等訴訟を提起することとなります。

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