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競売・任意売却・決済トラブル

任意売却とは

住宅ローンの支払いが困難となったような場合には、最終的には、抵当権者(=金融機関等)により競売が申し立てられ、住宅ローンの対象となる不動産は、強制的に売却されることになります。

このように、競売手続が、裁判所によって強制的に行われるのに対し、競売手続が行われる前に、債務者と抵当権者との合意により自ら(任意に)売却手続をとることを任意売却といいます。

弁護士が関与して借金を整理する債務整理との関連で、任意売却を進めていくことがあります。

このような任意売却の手続をとるメリットとしては、ケースにもよりますが、一般的には以下のような点があげられます。

競売と比較して市場価格に近い価格で売却することができます。

一般的に、競売手続では一般の市場価格よりも低価格となってしまうこともあるため、競売手続で高額で売却することができれば、結果的に、残ローン債務の額が少なくなることがあります。

また、不動産ローンの残額にもよりますが、競売ではなく、任意売却を行うことにより、負債を返済してもなお手元にお金が残ったり、あるいは、残ローンが残るとしても、支払い可能な金額まで残ローンが減ることにより、残ローンの問題を解決することができる場合もあります。

引っ越し時期・条件などについて競売に比べて融通が利くことが多いです

自分の意思で不動産の売却を決めることができます。

また、任意売却で居住している不動産を売却する場合には、引っ越しをする必要がありますが、その引っ越し代金を買主に負担してもらうこともありえます。(必ず負担してもらえるわけではありません。)

そのほかにも、競売であればインターネット上に、競売により不動産が売却されていることが明らかになります。

競売によって売却されているということは、負債が支払われないから競売されている、というふうに見えてしまうこともありますので(実際には、競売が行われるのは負債を支払うことができない場合だけでなく、遺産分割協議の中で対象物件を競売することに決まることもあるのですが)、そういった問題を少しでも避けたいという場合には、任意売却という手段の方が望ましいかもしれません。

以上のとおり、任意売却にはメリットがいくつかあるのですが、一つのポイントとしては、早い段階で任意売却という選択をしなければ、任意売却は進めにくくなってしまう、といことです。

任意売却しようと思っても、もう競売手続が始まって、売却が決まりそう、という段階になって、やっぱりメリットがあるから任意売却をしたい、と言っても、通常は間に合いません。

任意売却を行うには、不動産会社などに依頼して、買い主を募集して、売買条件を整えるなど、相当期間が必要だからです。

したがって、任意売却のメリットを生かして不動産を売却したいということであれば、早い段階での対応が必要になります。