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境界を巡るトラブルの解決

境界を巡るトラブルも少なくはありません。

不動産を所有していれば、どこが土地の境界であるか、建物が境界を越境しているのではないか、等々様々な問題(境界紛争)が生じます。

境界を巡るトラブルは感情的な対立が著しいケースも決して少ないとは言えず、不動産に関する法律的な知見や測量等に関する知見が必要になることも多くあります。

専門家の関与が必要となるケースは少なくありません。

境界紛争に関する基本的知識

筆界

ひとくちに「境界」といっても、その意味には、2種類あり、区別して考える必要があります。

一つは、その土地が法務局に初めて登記されたときにその土地の範囲を区画するものとして定められた「筆界」といわれる境界です。

その後に、分筆や合筆の登記手続により変更されていない限り、登記されたときの区画線がそのまま現在の筆界となります。

筆界は、土地の所有者同士の合意によって変更することはできません(以上、定義については、政府広報オンライン「土地の境界トラブルを裁判なしで解決を図る「筆界特定制度」」より引用。)。

こちらの「筆界」については、「公法上の境界」という呼ばれることがあります。初めて法務局に登記されるときに設定された「公(おおやけ)」のもので、お隣さんとの合意で変更することができないものです。

所有権界

もう一つは、「所有権界」といって、土地の所有者の権利が及ぶ範囲を画する境界です。所有権界は土地の所有者間で自由に移動させることができます

こちらは、その名のとおり、どこまでが自分の土地の所有権が及ぶ範囲なのか、という問題ですので、隣接地の所有者との協議により変更することができます。自分の所有地をどのように処分するかは自由だからです。

このように、自分の土地の所有権がどこまで及ぶかという私的な問題ですので、所有権界については「私法上の境界」と呼ばれることもあります。

このように、登記時点で定まっており、隣地所有者間同士で勝手に変更できない「公法上の境界」である「筆界」と、あくまでも個人的な所有権の範囲を明らかにするもので、隣地所有者同士で自由に調整できる「私法上の境界」である「所有権界」の二つがあるのです。

そして、大抵の場合は、筆界=所有権界で一致しているのですが、隣接地間の取り決めで土地の境界を別途定めた(たとえば、境界をめぐる取り決めで、ここまではあなたの土地とする等の約束をした)場合や、長期に渡って越境して土地を利用し続けた結果、取得時効により土地所有権を取得した場合などには、公法上の境界である筆界と私法上の境界である所有権界が一致しなくなります。

このように、公法上の境界である筆界と私法上の境界である所有権界があるのですが、境界紛争では、この2つを理解した上で話し合いをすることが必要ですし、法律的な対応も必要です。

たとえば、境界確定訴訟という訴訟がありますが、こちらの訴訟は、公法上の境界を問題とする訴訟です。これに対して、所有権確認訴訟という訴訟がありますが、こちらの訴訟は、私法上の境界を問題とする訴訟です。

筆界特定制度という制度(※)がありますが、こちらの制度で明らかにすることができるのは、公法上の境界である筆界になります。

実際に、建物を建てたり、物を置いたり、塀を建てたりして自分の土地として利用できるかどうかは、私法上の境界の問題です。

法律相談などで典型的なケースとしては、当事者間では境界を明らかにしたい、境界について強い主張がある、という場合でも、すでにその土地の利用方法が数十年変わらず一方当事者に利用されていて、時効取得が明らかなケースです。

この場合には、いくら公法上の境界がはっきりせず争う余地がある状況でも、そもそも占有状況からみて私法上の境界が明らかに取得時効により明確となってしまうと予想されるケースがあります。

実際にどの範囲で土地を使用収益できるのかの見込みが立っている場合に、公法上の境界がどこか(当初の法務局での境界がどこか)を費用をかけて整理してもあまり実益がないようなケースもあります。

このように、境界に関する問題は、法律的な観点からの整理が必要なところですので、専門家への協議相談をおすすめいたします。

※筆界特定制度とは、土地の所有者の申請に基づいて、筆界特定登記官が、民間の専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、現地における土地の筆界の位置を特定する制度です。筆界特定とは、新たに筆界を決めることではなく、実地調査や測量を含む様々な調査を行った上で、過去に定められたもともとの筆界を、筆界特定登記官が明らかにすることです。

以上、定義については、政府広報オンライン「土地の境界トラブルを裁判なしで解決を図る「筆界特定制度」」より引用。