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【弁護士解説】不動産会社は理解しておきたい賃料増減額請求-part1-
弁護士 栃原 遼太朗
東京事務所所属
不動産・建築紛争の取り扱いに注力。不動産管理業向け法改正セミナーなど、数多くのセミナー講師を担当。
【講師履歴】株式会社Century21・Japan様主催 「改正個人情報保護法改正セミナー」/弊所主催 「入居者トラブル対応セミナー」 etc.
目次
はじめに
不動産会社様、とりわけ管理会社様は日々の業務において、管理物件についての、オーナー様からの賃料増額要望、もしくは賃借人からの賃料減額要望がしばしば出され、その対応に苦慮されていることもあろうかと思います。
また、サブリースを利用した事業運営をなされている方々にとっては、賃料増減額請求は、自身が当事者となり得ることもあり、請求の認容可能性等については、大きな関心をお持ちかと思われます。
そこで、今回のコラムから要件論等の基礎的な部分から、具体的なケースごとにおける認容可能性のパターン、請求における手続の流れまで、具体的な事例に即して解説します。
【要件１】賃料増減額請求における考慮要素
一般的に問題となる「賃料増減額請求」は、借地借家法32条にて定められたものを指します。
このほか、賃貸借契約書上、賃料の増減に関する特約が定められている場合もありますが、このような特約と借地借家法上の賃料増減額請求との関係については、次回以降のコラムで解説します。
そして、借地借家法32条1項は、以下のような定めになっています。
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
こちらの条文の記載から、賃料増減額請求が認められる前提として「現在の賃料が不相当」である必要があります。
そして、賃料の不相当性の判断要素としては、以下のとおりとなります。
①土地建物に対する租税その他の負担の軽減
②土地建物の価格の上昇低下その他の経済事情の変動
③近傍同種の賃料と比較
④その他の事情
①土地建物に対する租税その他の負担の軽減について
「土地建物に対する租税その他の負担の軽減」とは、建物に対する必要経費の増減をいいます。
必要経費としては、建物に係る減価償却費、維持修繕費、公租公課（固定資産税・都市計画税）および損害保険料、土地にかかる公租公課（固定資産税、都市計画税などが挙げられます。ただし、敷地が借地の場合には地代相当額がこれに代わります。）、賃貸借そのものにかかる管理費（見回り点検、家賃の徴収に要する費用等）があるほか、貸倒れ準備費、空室等損失相当額も必要経費に計上されることが多いとされています。
また、マンション等の集合住宅において、家賃とは別に「管理費」「共益費」の名目の金銭が発生することがあります。
これらの費用は、借地借家法上定められた賃料増減額請求の対象となる「借賃（家賃）」に直接該当するものではありませんが、これらの金銭に変動が生じた場合も、実質的に家賃と同じ性格のものとして、増減額請求権を行使し得る可能性は考えられます。
②土地建物の価格の上昇低下その他の経済事情の変動について
「その他の経済事情の変動」とは、建物価格・地価の騰落以外の経済的な事情の変動を指します。
具体的には、物価指数、国民所得、通貨供給量、賃金指数などの指標が考えられます。
③近傍同種の賃料と比較について
「近傍同種の建物の家賃水準との比較」とは、近隣地域および同一需給圏内の類似地域における賃貸借事例の家賃との比較を指し、いわば近隣の「相場」を参照することになります。
ただ、比較の前提として、参照した事例が当該事例と契約条件や物件状況等の点でかなりの程度共通性があることが必要とされ、契約の始期、期間、目的物の位置、建物の状況、権利金の有無ないし金額等の要因について計量的な補正を要します。
④その他の事情について
賃料増減額請求が認められるか否かについては、上記①～③の条件以外の事情も考慮されます。
過去の裁判例においても、契約締結の経緯や契約内容等に関する要因が、賃料増減額請求の当否（賃料の不相当性の判断）において考慮されることとなります。
賃料の不相当性の判断に際しては、公平の観点から、当事者が予見することができず、その責に帰することのできない事情の変更によって、当事者間において賃料に関する合意をそのまま順守させることが著しく不合理な結果となるような事由の有無が判断されるべきところ、右事由に関しては、公租公課、経済的事情の変動等又は近傍同種物件の借賃との乖離が存するなどの事情に加えて、当事者が事業者か否かの当事者の属性、その事業の規模、その建物が居住用か営業用であるか等の賃借建物の用途ないし性格、賃貸借契約締結の際における交渉の経緯並びに当事者の意思、契約締結後の状況等の諸般の事情を総合考慮して判断されるべきものと解される。
ただし、考慮されるのはあくまで、契約締結において両当事者が前提としていた事情に限られます。
過去の裁判例においても、一方当事者のみが賃貸借契約締結の前提としていた事情（例えば、当事者の収支状況等）については、考慮要素には含まれないものと考えられています。
建物賃料の増減額請求をなし得るための事情の変更等とは、借地借家法所定の土地若しくは建物に対する租税その他の負担、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動、又は近傍同種の建物の賃料の上昇若しくは下落等の客観的な事情か、少なくとも、当該建物賃貸借契約の当事者双方が前提としている契約締結の経緯や契約内容等の要因に限られ、契約の一方当事者の内部的事情や主観的事情を含まないものと解するべきである。
【要件2】賃料の不相当性が事情の変動によるものであること
賃料増減額請求の前提として、「現在の賃料が不相当であること」が必要という点はこれまでに説明したとおりですが、これだけでは賃料増減額請求は認められません。
賃料増減額請求が認められるためには、「現在の賃料が不相当であること」に加えて「事情の変動によって現在の賃料が契約締結時点と比べて不相当になったこと」が必要となります。
例えば、賃貸人と賃借人が、契約時点において人的な関係を前提に、周辺相場よりも低額な賃料設定を行っていた場合、確かに「現在の賃料が不相当」な状態にはなりますが、先に説明したような考慮要素の変動が生じていなければ、賃料増減額請求は認められません。
以下のとおり、過去の裁判例があります。
借地借家法３２条１項本文によると、建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができると規定されている。
これは賃貸借契約を締結した後に事情の変更があったことにより従前の約定賃料が不相当となった場合に、当事者間の公平を図るという観点から将来に向かって客観的に相当な金額に賃料を改定する権利を認めたものである。
そうすると、同条に基づく賃料増減額の請求は、賃貸借契約が締結された後に約定賃料の前提となる事情について変更があった場合に限りすることができ、賃料決定の当初から賃料が不相当であったとしてもそれのみでは賃料増減額請求の理由とはならないと解される（仮に従前の賃料が不相当であったという理由で大幅な賃料増額ができるとすれば、賃貸人はあえて安価な賃料を設定することで賃借人を誘引し、長期間の契約を締結させ、その後賃料を増額することによって、賃借人から予期せぬ多大な賃料を長期間にわたり回収できることとなる）。
おわりに
今回は、借地借家法上定められた賃料増減額請求の要件（考慮要素）について、裁判例を引用しつつ、要件ごとに解説しました。
次回の記事では、借地借家法上の賃料増減額請求が適用される契約類型、特にサブリースにおいて適用が認められるか否かという点を中心に解説します。
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