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賃料滞納を理由とする明渡しトラブルは、賃貸仲介・管理の実務において避けて通れないテーマです。

近年は家賃保証会社を利用した契約が一般化していますが、そうした保証会社が契約条項によって裁判手続を経ずに明渡しを実現しようとする条項（いわゆる自力救済条項）の有効性が争われた最高裁令和4年12月12日判決は、実務に大きな影響を与える内容として話題となりました。

この判決は、保証会社との連携が前提となっている賃貸管理・仲介の現場において、オーナーへの説明内容や保証会社の契約書チェックのあり方に直結する論点を含んでいます。

実務担当者としては、なぜ裁判外での明渡しが認められないのかという原則と、今回の最高裁判決が示した判断枠組みを正確に理解しておくことが求められます。

自力救済禁止の原則とは？管理会社ができる対応・できない対応

賃借人が賃料の支払を長期間怠っている場合、賃貸人は賃貸借契約を解除し、退去を求めることができます。

ただ、賃借人が任意に退去しない場合であっても、賃貸人が実力行使によって明渡しを実現することは認められていません。

これは、自己の権利が侵害されている場合であっても、権利者が実力を行使して権利内容を実現してはならないという自力救済禁止の原則に基づくものです。

具体的には、賃借人が賃料を滞納し、契約を解除した後であっても、貸主が鍵を交換して室内に立ち入れなくしたり、室内の家財を無断で搬出したりする行為は違法となります。

明渡しを実現するためには、訴訟提起、判決の取得、そして強制執行という法的手続を経る必要があり、この手続には相当の期間と費用がかかります。

そのため、実務上は、できるだけ裁判手続を経ずに明渡しを実現したいというニーズが根強く存在します。

特に多数の明渡し案件を取り扱う家賃保証会社にとっては、迅速な明渡しの実現が事業運営上の重要な課題となっており、契約条項によってその実現を図ろうとする例が見られました。

今回問題となった保証会社では、契約条項により、

①賃借人が賃料等の支払を2か月以上怠っていること

②合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡が取れない状況であること

③電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から建物を相当期間利用していないと認められること

④建物を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存すること

という４要件をすべて満たす場合には、明渡しがあったものとみなし、裁判手続を経ずに室内の動産の撤去等を行うことができる、という条項を定めていました。

ただ、このような条項が民法上の公序良俗や消費者契約法の観点から有効といえるかどうかは、以前から議論のあるところでした。

今回の最高裁判決は、まさにこの点について司法判断を示したものです。

「契約書に書いてあればその通りにできる」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、後述するとおり、契約書の記載どおりに進められるとは限りません。

具体的には、賃借人退去後に室内に残置物があった場合、裁判手続を経ることなくそれらを撤去できるかという点は、実務でもしばしば問題となるテーマです。

この点も含めて、以降で確認していきましょう。

最高裁令和4年12月12日判決――一審・二審から逆転の理由

事案の概要

本件は、賃貸借契約に付随して締結された保証委託契約の中に、上記4要件を満たす場合には賃借人が明渡しをしたものとみなし、保証会社が室内の動産等を搬出・処分できるとする条項（以下「本件条項」）が定められていたことについて、その有効性が争われた事案です。

賃料滞納を続ける賃借人に対し、保証会社が本件条項に基づいて明渡しの取扱いを実施しようとしたことが発端となりました。

裁判所の判断

一審の大阪地方裁判所は本件条項を無効と判断しましたが、控訴審の大阪高等裁判所は一転して適法と判断し、下級審の判断は分かれていました。

しかし、最高裁判所は、本件条項を違法・無効と判断し、原審の判断を覆しました。

最高裁は、本件条項による明渡しの取扱いが、賃貸借契約が終了している場合に限定されていないことを前提とした上で、次のような理由を挙げています。

・賃借人は、原契約の当事者でもない保証会社の一存によって、その使用収益権を制限されることになること

・賃貸人が賃借人に対して有する建物明渡請求権が、法律に定める手続によることなく実現されたのと同様の状態に置かれることになり、著しく不当であること

こちらの判例は、4要件が「賃貸借契約の終了」を前提としていない点がポイントであり、契約がまだ終了していない段階でも明渡しとみなす扱いを可能にしていたことが、特に問題視されたと考えられます。

なお、この判例は、「賃貸借契約の終了」を契約書に書き足せば、みなし明渡し条項が直ちに有効になると判断したものではありません。

原契約終了後のみなし明渡し条項の有効性は直接判断されておらず、契約終了後であっても、任意の明渡しがない場合には、法的手続を経る必要があります。

実務上のポイント

ポイントは、要件を契約書上どれだけ詳細に定めていたとしても、それが自力救済禁止の原則に反する内容である以上、当該条項自体が無効と判断される可能性があるという点です。

したがって、明渡しについては、賃借人の自発的な意思に基づく合意退去（明渡合意書の取得等）が得られる場合を除き、原則として訴訟・強制執行等の法的手続によることが必要になります。

「契約書に書いてあるから実行できる」という理解は、実務上は注意が必要です。

例えば、単身賃借人の死亡時の解除・残置物の任意撤去に関する条項があったとしても、実際には相続人の意向を無視することはできず、管理会社やオーナーのみで処理を進めると、不法行為責任を追及される可能性があります。

賃貸管理会社が今すぐ見直すべき保証会社対応と顧客説明のポイント

賃貸仲介・管理を担当する実務担当者としては、賃料滞納が発生した場合の対応フローについて、正確な理解に基づいた説明が求められます。

具体的には、賃借人が賃料を滞納した場合であっても、合意による任意の退去が得られない限り、鍵の交換や残置物の搬出といった実力行使は認められないことを、オーナーに対して説明すべきです。

たとえば、オーナーから「保証会社に加入しているので、滞納があればすぐに追い出してもらえるはずだ」といった相談を受けた場合には、保証の範囲と明渡し手続を分け、次のように説明することが有効です。

説明文例

「保証会社にご加入いただいている場合でも、法律上は、裁判手続を経ずに室内に立ち入ったり、荷物を運び出したりすることは認められておりません。今回の最高裁判決でも、契約書に記載があっても、そのような取扱いを認める条項自体が無効と判断されています。滞納が続く場合には、内容証明郵便での催告、契約解除、その後の訴訟提起・強制執行という流れが必要になる旨、あらかじめご説明いたします。」

また、保証会社との契約時や取扱い保証会社の選定時には、当該保証会社が採用している明渡し手続の内容についても確認しておくことが望ましいでしょう。

宅建業法上も、賃借人・賃貸人双方に対する契約内容の説明において、実態と異なる印象を与える説明は避ける必要があります。

実務担当者としては、法的手続の原則を正確に伝えることが、後々のトラブル防止につながります。

保証会社の契約約款をチェック――トラブルを防ぐ社内体制作り

社内対応としては、まず、取引のある家賃保証会社各社の契約約款を確認し、自力救済に該当しうる条項の有無をあらかじめチェックしておくことが重要です。

確認すべき事項としては、次のような点が挙げられます。

また、滞納対応マニュアルにおいて、催告書の送付日、賃借人との連絡状況、契約解除通知の発送日等を記録・書面化しておく体制を整えておくことも欠かせません。

滞納発生時の対応履歴（電話・訪問・郵送等）は、後日の紛争防止のためにも記録化しておくことが望ましいでしょう。

オーナー向けの契約時説明資料に、明渡しに関する法的手続の流れをあらかじめ記載しておくことも、トラブル予防に有効な対応といえます。

賃貸管理会社が押さえるべき自力救済禁止の原則

今回の最高裁判決は、自力救済禁止の原則があらためて確認されたものであり、契約書上の工夫によってもこの原則を回避することはできないことを示しています。

実務担当者としては、滞納対応において法的手続の重要性を正確に理解し、オーナーへの説明を徹底することが実務上重要です。

取扱い保証会社との連携内容を見直し、適切な情報提供を行うことが、オーナーとの信頼構築につながります。

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