不動産会社に特化した法律相談・顧問弁護士

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はじめに

近年、不動産業界における一つのビジネスモデルとして「仲介手数料ゼロ（無料）」ビジネスが定着しつつあります。

エンドユーザー（賃借人）から見ると初期費用を節約できるという点で強い訴求を持つものではあります。ただ、当然ながらこのビジネススキームを活用する場合、エンドユーザー以外から何かしら手数料等を取得する必要がありますが、名目や請求先によっては、各種法規制との兼ね合いで問題になりうるところです。

今回の記事では、一般的な「仲介手数料ゼロ（無料）」スキームの概要について説明するとともに、問題になった事案とその法的根拠について、具体的な事例を交えて説明します。

「仲介手数料ゼロ（無料）」の概要

一般的に「仲介手数料ゼロ（無料）」ビジネスとはその名の通り、「入居者から仲介手数料を取得せずに賃貸仲介事業を行う」というものを指します。

集客アップのための一時的なキャンペーンとして実施、または集客が難しい一部の物件について限定的に実施する、といった展開が中心でしたが、近年は従来の仲介事業に要していたコストを削減する、という方法で上記ビジネスを恒常的に展開する企業も増えてきているところです。

サービス内容の詳細については各社ごとに若干異なりますが、恒常的に上記ビジネスを展開している企業は「固定費・人件費の圧縮（事務所を設置せず、オンラインのみで完結、連絡手段を限定する）」「業務範囲の限定（物件の選定は入居者自身の検索に任せる）」等で経費を削減する形で収益化を行なっているところが多いものといえます。

一方で、上記ビジネス単体で収益化を実現するためには、何らかの方法で対価を取得する必要があります。対価取得の手法についても、各社ごとに様々異なるところです（一例としては、対象物件のマスターリースによる差額賃料の取得等）。

「仲介手数料ゼロ（無料）」ビジネスの問題点

「仲介手数料ゼロ（無料）」ビジネスは、通常の不動産取引において発生する仲介手数料の負担がなくなる結果、入居者が負担に感じる初期費用の節約に貢献するという点で強い訴求力を有する、という点は初めに述べたとおりですが、一方で仲介業務そのものに対する対価を取得できない構造になっています。

そのため、仲介業務の業務負担が収益性を下げる要因にならざるを得ないところですが、この点がしばしば問題になっています。

具体例として挙げられているのは、事実上の「抜き行為（直接取引）」の推奨となります。

抜き行為（直接取引）とは、「ポータルサイトに掲載中の気になる物件を、当社までお持ち込みください」といった案内をHP等で行う、内見まで他社の仲介店舗に任せて、契約自体を仲介手数料無料で行う[1]などが挙げられます。

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[1]全国賃貸住宅新聞〈電子版〉2023年2月9日付け記事「広がる『仲介手数料無料』安く抑える賃貸住宅のからくりとは」参照

このような「抜き行為（直接取引）」については、従前関与していた仲介業者を排除したと評価される場合、信義則違反が認められ、委託者（入居者）に対する相当な報酬請求権や、報酬を最終的に受領した仲介業者に対する賠償責任が認められることもあります（横浜地裁平成18年2月１日判タ1230号197頁など）。

「仲介手数料ゼロ（無料）」ビジネスが問題となった具体的事例

上記の「抜き行為（直接取引）」について、具体的に紛争問題となった事案も存在します。[2]

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[2] 全国賃貸住宅新聞〈電子版〉2023年4月9日付け記事「仲介手数料無料スキームが争点　NPOと投資・起業家ユーチューバー発仲介会社が対立」参照

年間1500件以上の賃貸契約に関する相談を受け付ける「賃貸トラブルたすけ隊」を運営するNPO法人消費者たすけ隊(以下、たすけ隊：沖縄県那覇市)と、賃貸仲介を行うリベ大不動産(以下、リベ大：大阪市)は、仲介手数料無料ビジネスを巡って紛争状態となっています。

問題となったのは、リベ大が行なっている「ポータルサイトに他社が出稿した物件情報を入居希望者に提供させ、広告費が得られる物件であれば仲介手数料無料で、広告費が得られない場合は賃料の0.3カ月分の仲介手数料で物件を紹介」というスキームについてとなります。

たすけ隊側は上記スキームにつき「広告ヌキ行為」としてポータルサイトの著作権を侵害する違法行為であると主張しているようです。

一方、リベ大側は、ポータルサイトに他社が掲載していた物件の仲介と、物件掲載ページのURL提供を受けたことを認めつつも、同行為は何ら法律に違反するものではないと主張しており、たすけ隊が行ったツイートの削除と謝罪、損害賠償として100万円の支払いを求めているようです。

上記の点について、今後訴訟等に発展した場合「仲介手数料ゼロ（無料）」ビジネススキームそれ自体について、何らかの判断がなされる可能性もあります。

たすけ隊側が指摘する「抜き行為（直接取引）」の主張については、上記スキームが「仲介業者を排除」するものと評価できるか否か、より具体的にいえば、①上記スキームが（その構造として）他の仲介業者を排除するよう働きかける内容となっているのかどうか、②他の仲介業者の（本来得られるはずであった）仲介報酬請求権を不当に侵害するような内容となっているのかどうか、という点が判断におけるポイントになるのではないかと考えられます。

まとめ

今回の記事では、「仲介手数料ゼロ（無料）」ビジネスにおいて注意すべき法的な問題点について解説しました。誤解がないように念のため申し上げますが、現在各社で展開されている「仲介手数料ゼロ（無料）」ビジネスがすべて法的に問題のあるシステムというわけではなく、その多くは適法なものといえます。

ただ、上記ビジネスは、結果として「抜き行為（直接取引）」を推奨する内容になっている等の法的な問題点も生じうるところであり、上記ビジネスを展開するにあたっては、このような「抜き行為（直接取引）」を利用者（入居者）に推奨する内容に結果としてなっていないか、ビジネススキームの構造やWEB上における広告内容等についても、十分な注意が必要になるところです。

もしご不明な点があれば、不動産分野に特化している弁護士法人一新総合法律事務所 東京事務所にご相談ください。

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