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2022.06.27
コラム

賃貸住宅管理業法における重要事項説明Q&A

2021年6月に賃貸住宅管理業法の登録制度の係る部分について施行され、賃貸管理業法が本格的に始動しました。

当初は多くの不動産管理会社様が運用に追われたかと思いますが、現在でも管理受託に基づく重要事項説明や定期報告について疑問をお持ちの現場担当者様から弊所に問い合わせをいただきます。

今回の動画は、そのような現場担当者様のために、弁護士 栃原が皆様からお寄せいただいたご質問にお答えします。

Q.受託管理契約前にオーナー様へ行うべき重要事項説明ですが、事前にオーナー様に重要事項説明書をお手元にお送りした上で、後日、電話で重要事項を説明するのは問題ないでしょうか?

結論としては、電話での後日説明は法的要件を満たさないと考えられます。

法律上、電磁的方法、いわゆるWeb会議等による非対面での重要事項説明は許容されていますが、要件が3つあります。

①電磁的方法により説明する際は、事前に相手の了承を得ること。
②送付する書面はデータでも良いが、改変されていない・改変できない状態であること。
③双方向のコミュニケーションが取れる環境であること。

上記3つの要件を満たさなければ法律上の要請を満たしていないものと捉えられます。

ご質問のように事前に書面を送り、その後、電話で連絡するという方法については双方向のコミュニケーションが取れないという観点から要請を満たしません。

つまり、「電話による説明は認められていない」ということになります。

要請を満たすためには、Web会議ツール等を使用した、相手の顔と声が見える状態での重要事項説明を推奨します。

Q.オーナーチェンジがあり、従前の契約内容で管理受託契約が継承された場合でも、遅滞なく、新しい賃貸人に重要事項説明と書面発行を行う必要がありますか?

必要です。

契約内容が同一でも、契約の相手方が変更になった場合(オーナーチェンジ)は、新しい契約と考られるため、改めて重要事項説明と書面の発行が必要になります。

Q.オーナーチェンジはないが、賃貸人に変更があった場合は、新しい賃貸人への重要事項説明と書面発行は必要ですか。

不要です。

今回、法律により規制の対象となっている契約は、管理受託契約です。

管理受託契約とは、賃貸人と管理会社間の契約になります。

賃借人が変更になった場合、賃貸人と賃借人の間の賃貸借契約の内容は変更になりますが、賃貸人と管理業者の間で締結する「管理受託契約」自体に変更はないため、重要事項説明と書面の発行は不要となります。

ただし、契約内容に変更はないものの入居者である賃借人の変更は、管理業務自体における変更となるため、定期的報告の際にオーナー様へ伝える必要があります。

Q.特定賃貸借契約(マスターリース契約)の契約期間途中に、借地借家法に基づく賃料減額を請求する場合、賃貸人に対して当初契約の締結前の重要事項説明と同様の方法で、書面の交付と説明は必要ですか?

結論として必要です。

サブリース業者がオーナー様へ賃料減額請求をする際は、再度書面交付を行って賃料減額請求をしなければならないと定められています。

これは、賃料減額交渉においてオーナー様とトラブルになるケースが多かったためです。

オーナー様との認識の齟齬を回避するために、行使の方法や減額料等について書面交付と説明を事前に行いましょうという趣旨で設けられました。

Q.特定賃貸借契約(マスターリース契約)締結時の書面で、記載が必要な事項に変更があった場合は、再締結の契約をする前に改めて重要事項説明と書面発行が必要ですか?

賃料の変動、契約期間の変更、物件数の変更といった、契約内容の根幹にかかる部分に変更が生じた場合は、たとえ更新時でも、再度の重要事項説明が必要になります。

ただし、誤字脱字やサブリース業者の会社名のみの変更だけで、契約内容に変更がないなどの形式面レベルでの変更であれば、重要事項説明は不要です。

おわりに

上記のご質問は不動産管理会社の現場担当者様から寄せられる相談の一部です。

この他にも、皆様方の中には様々な疑問やお悩みをお持ちの方もいらっしゃるかと思います。

皆様が良かれと思って進めていた運用が、実際には、法律や規則、またそれらの解釈に相違があるケースも大いあります。

意図せずに法律違反を犯し、業務運営に大きな支障をきたす可能性もあります。 

その様な事態を未然に防ぐために、法律に従った管理業法の進め方について疑問が残る場合には、早めに弁護士にご相談いただくことをおすすめします。

一新総合法律事務所 東京事務所では、不動管理会社様の顧問プランをご用意しています。

顧問先企業様は、現場担当者からチャットツールを利用して、現場担当者様と弁護士とのリアルタイムでのご相談が可能です。

詳しい顧問プランにつきましては、お問い合わせください。